扬州市物业管理实施办法
江苏省扬州市人民政府
扬州市人民政府令
第47号
《扬州市物业管理实施办法》已经市政府第35次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。
市长：王燕文
二OO六年二月十三日
扬州市物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 新建商品房应当实行物业管理。
未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。
商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。
第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；
（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；
（四）负责物业管理企业资质管理工作；
（五）负责物业管理创优评比工作；
（六）依法查处物业管理中的违法行为；
（七）法律、法规、规章规定的其他职责。
各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
第二章 业主及业主大会
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。
业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。
第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘或解聘物业管理企业；
（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）决定有关业主共同利益的重大事项；
（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。
（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。
第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。
经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。
筹备组负责下列工作：
（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；
（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；
（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；
（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；
（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；
（六）主持召开首次业主大会会议。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：
（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；
（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；
（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。
业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；
（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；
（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；
（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；
（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。
所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。
第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。
业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。
业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；
（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。
第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。
第三章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。
第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。
第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。
第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。
第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。
第四章 物业服务与收费
第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。
业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。
业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。
第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。
第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；
（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金的使用办法；
（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理服务；
（五）物业管理区域内车辆的停放管理；
（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；
（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；
（八）维修资金的帐务管理；
（九）应业主要求进行的特约服务。
物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。
第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。
第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。
第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。
高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。
第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。
第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。
第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。
第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。
第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。
第五章 物业的使用与维护
第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。
第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。
第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。
第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。
第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：
（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；
（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；
（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；
（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；
（五）公共绿化、道路、场地；
（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；
（七）其它依法归全体业主的设施设备。
第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。
第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。
第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。
第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。
第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。
第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：
（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；
（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆摊设点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；
（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。
使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。
第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处置；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。
第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。
第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。
房屋专有部分维修责任由业主承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。
第六章 法律责任
第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。
第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。
第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。
第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：
（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。
（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；
（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；
（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。
第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附 则
第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止
程序公平：司法公正的逻辑起点
徐显明 范进学
就我国目前司法不公问题看，首先不是实体不公正，也不是制度不正义，而是程序不公平。
司法公正的本质是公民正当的、合法的权利能够自由、平等地得以实现，如果一个人所拥有的正当权利和合法权利因司法人员不合法地滥用权力加以限制或剥夺，那么不公正问题即产生了。如果说公正观的核心就是排除独断专行的权力的话，那么司法公正的核心则是拒绝任何司法权的专横行使。
公正是个体权利的理性感受，是正当权利顺利实现的理念评价；一般而言只要权利正当行使，国家就应给予权利上的正义保护，那么个人就会感到社会的公正，否则就会因社会的不公正而对社会丧失信心。从社会主体的主观评价看，司法公正是社会主体对司法主体将法律平等地适用于相同的行为而得出相同结果的一种满意程序，即如果依照法律相同的行为产生出相同的结果，人们就会满意而感到司法的公正性，反之则会怨情陡生而感到司法的不公正。由于人们往往将司
法判决结果的公正即实体公正作为衡量是否公正的主要标准，所以长期以来在我国的司法活动与司法行为中存有重实质正义而轻程序正义的价值取向。但是，结果公正的实质正义却是人们主观最难评价与衡量的，由于评价主体法律认知能力的差异以及受主观期望与司法结果之间反差程度的影响，相同的结果而不同的人会有不同的公正感。这样程序公平对于司法公正的界定与维护有着至关重要的意义。就我国目前司法不公问题看，首先的不是实体不正义，也不是制度不公正，
而是程序不公平。从该意义上说，程序公平自然就成了司法公正的逻辑起点和价值核心。
一旦缺失了程序过程的公平与客观，那实际上就为一切司法任性和专横的产生埋下了种子。
实体优先抑或程序优先是划分东西方司法文化传统和司法价值追求的分水岭。东方传统法文化是一种法律道德化与道德法律化的人情人治文化，重情轻法，重实体轻程序是司法文化特有的底蕴，概言为两大优位：一为天理优位。天理难容者，国法必难容也；逆推之则不能成立，即国法难容者，天理则未必难容也！天理优位于国法的后果是，凡对伤“天”害“理”者，无论司法者如何处置哪怕是违法亦均受到传统司法价值的认可。二为人情优位。“法不外乎人情”是古代
人的一般共识。除立法须合乎人情外，司法活动更是“人情大于王法”，正所谓“人情所恶，国法难容”。因人情或曰人之常情无固定、客观的标准与内容，往往因人而异，从而演化为司法者为人情而循私枉法的藉口。无论是天理或人情，这种司法传统和司法价值所追求的是最终结果，而重结果的司法传统是以牺牲程序公平、过程客观为代价的。我们认为，关注结果公正的实体正义固然不失为一种善，但是一旦缺失了程序与过程的公平与客观，那实际上就是为一切司法任性与专横的产生埋下了种子，从体制上为司法专横提供了制度性保护，因而为了求得结果合乎“天理”、“人情”的伦理性公正，即使使出人间最不人道、最不仁义的手段、措施也会为制度、传统、人情所容忍而接受，从而为刑讯逼供提供了合理性的生存空间。所以东方那种以实体公正为价值追求的司法传统往往会出现以摧残人为特征的负面效应。
西方法文化传统则是以法律形式合理性为特征的。所谓形式法律是指来源于罗马法中的形式主义审判原则的法律体系，它是由一整套形式化的、意义明确的法律条文组成的。它赋予每个诉讼当事人在法律上以平等的人格地位，它只依据法律条文对确凿无疑的法律事实作出解释和判定，而不考虑其他伦理的、政治的、经济的实质正义原则，同时还要排除一切宗教礼仪、情感的和巫术的因素。按照马克斯·韦伯的观点，形式主义原则是一切资本主义法律的重要特征，而一切前资本主义的神权政治，其法律形态的最大特点就是关注实质原则。司法的形式主义使法律体系能够像技术合理性的机器运行一样，从而保证了个人和群体在这一体系内获得相对最大限度的自由，并极大地提高了预言行为的法律后果的可能性。程序变成了以固定的和不可逾越的“游戏规则”为限制的、特殊类型的和平竞争。司法形式合理性特征决定了西方司法诉讼价值所追求的是形式正义和程序优位，即总是寻求程序的公平而非实质的公正。
实体不公或许只是个案正义的泯灭，而程序不公则是制度正义性的丧失。有人说实体错误是把一个东西的重量称错了，而程序错误则是把秤杆上的定盘星定错了。
程序优位的司法价值是以制度上最大程度地维护人的尊严、保障人的人格与自由权利为特征的，所以法律界有人打比方说，实体错误是把一个东西的重量称错了，而程序错误则是秤杆上的定盘星定错了，所以无论怎样称都是必定不准的。故实体不公只是个案正义的泯灭，而程序不公则是制度的正义性的丧失。美国辛普森案就是典型的程序优位。当时社会舆论普遍认为辛普森是杀妻的凶手，但检方向法官提交的证据是警察在申请搜捕状之前翻墙进入从辛普森家取得的，取证手段不合法，其证据就不能作为定罪依据，因而即使全美国人都认为辛普森是杀人凶手，由于程序违法也只能宣告辛普森“罪名不能成立”，作为维持司法公正的陪审团在证据缺乏“超越合理怀疑”性时只能这样做，别无选择。究其原因，在于正义化身的法官宁愿牺牲个案的实体公正，让真正的凶犯逍遥法外，也不愿和不能开允许国家警察（国家公权力）以违法方式侵害公民私权利神圣的口子。因为法官懂得只要证据合法、确凿，法律仍有机会把真凶送进监狱或送上断头台；而一旦允许国家公权力违法行使其权力，那么这无异于大堤之上允许溃蚁之穴存在，制度性侵权即为时不远了。所以法官是法的守护神，而守护法的制度大堤，则必须从程序公平开始！
（作者分别为山东大学法学教授、副教授）
注：引自法制日报1999年10月7日第七版。
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