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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

河南省焦作市人民政府


焦作市城镇职工大额医疗费用补充保险暂行办法



第一条 为建立多层次医疗保险体系，保障职工医疗需求，根据《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》（国发〔1998〕44号）和中国保险监督管理委员会《关于配合基本医疗保险体制改革有关问题的通知》（保监发〔1999〕7号），制定本办法。
第二条 城镇职工大额医疗费用补充保险的投保范围为参加焦作市城镇职工基本医疗保险的所有参保人员。
第三条 本办法所称的大额医疗费用补充保险，是指市社会医疗保险中心作为投保人，为参加市城镇职工基本医疗保险的职工集体向商业保险公司投保，参保职工作为被投保人，其保险年度内发生的超出市基本医疗保险社会统筹基金最高支付限额以上的医疗费用，由商业保险公司负责赔付的医疗保险。
第四条 保险年度内，商业保险公司赔付的保险金以保险单载明的保险金额为限。当统筹基金支付的医疗费用累计超出当年最高支付限额后，基本医疗保险统筹基金不再支付，即由大额医疗费用补充保险基金负责赔付；赔付最高限额为每人每年度15万元。住院或紧急抢救过程跨年度（含两个以上年度）的，以出院时间核定保险结算年度。
第五条 本保险的保险费按每人每年度40元缴纳（包括退休人员），其中单位缴纳20元，个人缴纳20元，每年七月份由市社会医疗保险中心一次性按单位统一收缴，统一向商业保险公司划转。
享受公务员医疗补助的参保人员，每人每年度由用人单位从工资或退休费中代扣代缴20元，其余20元从公务员补助费中由市社会医疗保险中心代扣；国有企业下岗职工由本单位再就业服务中心负责缴纳；领取失业保险金的失业人员由失业保险经办机构从失业保险金中直接划转。
第六条 对于新增人员，可补办大额医疗费用补充保险手续，每人每月按4元计收，但最高不得超过40元，享受大额医疗费用补充保险待遇。
第七条 被保险人在本统筹范围内流动，其大额医疗费用补充保险关系可随同转移。被保险人调出本统筹范围时，大额医疗费用补充保险责任终止，所交大额医疗费用补充保险费不予退还。
第八条 参保职工保险年度内发生超出市基本医疗保险社会统筹基金最高支付限额以上的医疗费用，由商业保险公司按结算费用的90%赔付。
第九条 参保职工因病住院医疗费用累计达到市基本医疗保险社会统筹基金最高支付限额时，应在7日内向商业保险公司书面提供住院治疗的基本情况，以便及时掌握被保险人的实际诊疗情况。对属于大额医疗费用补充保险范围的医疗费用，商业保险公司应根据患者病症医疗需求，给予不高于50%的预付金。
第十条 参保职工向商业保险公司申请领取大额医疗费用补充保险金时，须提供以下证明和材料：
（一）申请书；
（二）大额医疗费用补充保险证；
（三）职工医疗保险手册；
（四）参保职工身份证；
（五）定点医疗机构出具的费用清单和收据；
（六）诊断证明、病历和出院证明（复印件）；
（七）其它相关的证明和资料。
第十一条 对符合赔付范围的医疗费用，被保险人或其受益人必须在治疗终结后15日内提出申请，手续齐全，商业保险公司须在10日内赔付。
第十二条 用人单位不按规定缴纳医疗保险费的，可暂停其参保职工享受大额医疗费用补充保险待遇，并按《社会保险费征缴暂行条例》予以处罚。
第十三条 商业保险公司与市社会医疗保险中心、定点医疗机构签定合同，就有关事项明确各方的责任、权利和义务。
第十四条 保险人、投保人、被保险人之间发生有关大额医疗费用补充保险争议时，由各争议方协商解决；协商不成的，可提请市医疗保险行政管理机构或法律部门依法裁决。
第十五条 大额医疗费用补充保险的交费标准、保险标准、承保的商业保险公司需调整时，要报请市人民政府批准。
第十六条 本办法由市劳动保障行政部门负责解释。
第十七条 本办法自2001年7月1日起施行。