网络游戏虚拟财产问题之法律思考
罗云 http://www.luoyun.cn/
吴晓阳
一
自1999年网络游戏在中国登陆以来，以网络游戏为代表的数字娱乐产业在中国呈现快速发展趋势，4年内其市场规模增长60倍，营业额从2001年的3亿元猛增至去年的13.2亿元。据新闻出版总署发布的有关调查报告，2003年，我国网络游戏用户达1380万户，比2002年增长63.8％；消费市场规模达13.2亿元，比2002年增长45.8％，同时带动电信服务、IT设备制造等关联行业增长近150亿元。网络游戏，作为一个新兴的庞大的数字产业，愈来愈成为一股推动经济增长的不可忽视的新势力。
自网络游戏产生伊始，“网络虚拟财产”这个概念便随之出现，并不断被人们接受与重视。网络虚拟财产既谓之“虚拟”财产，因此是网络游戏中虚拟出来的财产和物质，其在现实社会中并不实际存在。网络游戏虚拟财产其实质是存储于网络游戏服务器中的各种数据与资料，在网络世界中主要体现为网络游戏玩家所控制下的游戏账号（ID）项下所拥有的各种网络游戏货币、武器装备、级别段位等可变参数。
随着网络游戏在现代社会生活中的不断扩张，因网络游戏而发生的纠纷也随之不断涌现。在实践中，主要表现为因虚拟财产丢失、被盗而引发的游戏玩家与游戏运营商、玩家与盗窃方之间的纠纷；因玩家使用外挂、私服而引发的玩家与运营商之间的纠纷；玩家与运营商对于虚拟财产的合法性问题而产生的纠纷；对于运营商与玩家间签订的格式条款是否合理而引发的纠纷；以及在虚拟财产市场交易中因虚拟物品存在归属上之瑕疵而是否适用善意取得制度而引发的纠纷等。
当前，此种因网络游戏而产生的纠纷层出不穷，同时相关的法律诉讼也不断出现，但法律欲对此进行调整时却显得“心有余而力不足”，颇为无奈与尴尬。盖因网络虚拟财产问题，在我国法律体系中，属于法律真空地带，网络游戏虚拟财产虽在现代社会中得到承认，但在我国法律体系中，其没有得到明确确认。但目前的具体实践，又不得不要求相关法律对网络游戏虚拟财产问题进行积极的调整，从而将这种新型的社会关系纳入到法律体调整与发挥效力的范畴——因此对虚拟财产进行立法，这已是时代的呼唤。
二
前不久，笔者代理了浙江省首例网络游戏虚拟财产案——玩家陈某诉广州光通一案。该案由杭州市西湖区人民法院受理，现已审理终结，法院判决原告胜诉。这个案子涉及到了当前网络游戏虚拟财产纠纷中反映出来的比较突出的一些问题，对我们就很有启发意义。该案的主要情况为：
原告陈某，为热门网络游戏《传奇3》的玩家。一年前，原告通过会员注册和购买缴费卡的方式，与广州光通通信公司建立网络游戏服务关系后，一直在家中上网参与该网络游戏。2004年2月下旬，原告在打怪中偶然捡到一枚“降妖伏魔戒指”，当时未发现属性异常。但原告将其放入游戏仓库后再次取出时，发现其属性已大大变异。原告使用的游戏角色在使用该“魔戒”后，威力超常，杀戮力激增，因此有其他玩家向网管举报，怀疑其为非法道具。该游戏中国地区运营商广州光通通信发展有限公司，即该案的被告，认定该戒指为非法物品，并根据《用户服务条款》与《违规玩家处罚规则》，在未通知原告的情况下，自行删除了该“戒指”，同时封停原告的游戏账户10天。后在与原告交涉下，被告在三天后恢复了原告的账户，但其装备库中的该戒指已被删除，同时被告也未对封停账号及相关损失做出补偿。原告因此将被告广州光通公司告上法院。
关于该案，双方存在争议的焦点主要为：
1．对该戒指是否为“非法物品”的认定问题。被告辩称，该变异戒指的产生是因为原告在游戏过程中使用了“大补贴”外挂，由此导致游戏主服务器在实行逻辑上出现紊乱而致该戒指产生性质上的变异，因此该戒指属于“超级变异”的非法物品。因此其主张其根据《用户服务条款》与《违规玩家处罚规则》之相关规定而对原告处以删除该异性戒指、封停帐号的处罚行为符合合同条款，并没有违约。对此我方首先提出，原告在游戏过程中的确存在使用外挂的行为，但该“魔”戒的产生跟原告使用外挂程序并不存在因果逻辑关系。我方认为，“降妖除魔戒指”的产生和变异及最后被删除等改变游戏装备本质属性的结果都是由被告的服务器主程序决定的，原告纵使同时、多次使用无数个外挂程序，也无法在事前做到控制游戏装备产生、变异等结果的发生。同时被告也无法举证单个的外挂程序会直接导致主服务器混乱而使游戏装备变异。
其次，被告将该异常戒指认定为“非法装备”没有任何法律或约定依据。首先，被告在合同条款中并未明确到底何为“非法”装备，根据格式合同当事人双方对合同中之概念、条款有异议而做不利于格式合同制定方解释之法律原则，应此该戒指不应认定为非法装备。其次如果被告要主张该戒指为非法物品，必须进行充分地举证，如无法充分举证证明该戒指为非法物品，被告进行上述行为之理由即无法立足。同时，我方对其进行上述处罚行为之依据，即《违规玩家处罚条例》是否可以作为被告方做出处罚的依据也保留有怀疑。游戏玩家都知道，在玩家注册网络游戏过程中，玩家对游戏运营商出示的电子《用户服务条款》文本必须点击“同意”，进而始能建立游戏服务合同关系。因此，该格式《用户服务条款》是作为确定双方权利义务关系的基础与依据。但我方认为，《违规玩家处罚规则》不同于《用户服务条款》，其是被告单方在网站公布的规定，既不是原被告所签合同内容，原告也不知其内容，原告对不是双方所签合同的其他条款——《违规玩家处罚规则》又不予认可，被告当然就不能将《违规玩家处罚规则》作为约束原被告的依据，显然也就不能据此作出处罚。因此，在本案中，显然被告仅根据其单方之推测，在无充分证据证明原告之异性戒指是在原告使用外挂导致服务器紊乱的情况下产生，又在无合同依据的情况下，未通知原告即采用封停帐号、删除戒指的方式对原告进行处罚，显然侵犯了原告的合同权利，属违约行为。
2．被告封停原告帐号、删除戒指的行为是否为违约行为。对此被告辩称，该异常戒指的产生为原告使用外挂而产生，因此其将该戒指认定为“非法物品”，进而根据《用户服务条款》与《违规玩家处罚规则》作出了封停原告账号、删除戒指的行为，因此不属于违约行为。我方认为，其在得到其他玩家举报而对原告的该戒指进行认定时，其并未有充分证据证明该变异戒指的产生是因原告使用外挂而引起。同时，其在擅自为删除原告戒指、封停原告游戏账号前，根本未通知原告，严重侵犯了消费者的知情权（原告在该游戏服务合同关系中是作为一个消费者），同时也单方面排除了原告申辩救济的权利，因此被告的上述行为属于违约行为，其应当对原告承担违约责任。
法院在审理过程中，完全接受了我方的观点。法院认为，原告在与被告建立游戏服务合同关系后，其在游戏过程中获得的虚拟财产，应受法律保护。被告在不能证明原告戒指是在原告使用外挂导致服务器紊乱的情况下产生，又在无合同依据的情况下，未通知原告即采用封停帐号、删除戒指的方式显然侵犯了原告的合同权利，属违约行为，被告对此应当承担违约责任。因此，判决被告为原告恢复“降妖除魔戒指”一只（属性与传奇3官方网站上资料相同）并打入500万传奇币，同时赔偿原告相关损失51.37元。
三
这个案子很有意思，也比较有启发意义。在该案中，原告方比较成功的是以侵犯消费者知情权为切入点，巧妙的避开了现有法律体系对于网络游戏虚拟财产问题的盲点与真空地带，从而为之后的胜诉奠定了很好的基础。但这从另一方面也反映出了当前法律对于调整此种关于网络游戏虚拟财产社会关系的无奈与尴尬。其实法律并不是一成不变的，它也是随着社会关系的变化而不断调整。当前网络游戏产业的发展便需要法律对网络虚拟财产社会关系进行相关立法与调整。在本案件中，法院认为原告在与被告建立游戏服务合同关系后，其在游戏过程中获得的虚拟财产，应受法律保护，这便体现了法院在法律适用与法律解释过程中，对于网络虚拟财产问题的现状而做出的一种调整。在这里，司法机关同时也发出了一个信号——法律已经注意到了网络虚拟财产这种新型的社会关系，并将积极对该社会关系进行调节。
对于现实中之网络游戏虚拟财产纠纷，我们认为，网络游戏虽属于拟制物，但这也并不影响其作为无形财产这一法律关系的客体来获得法律上的适当评价和救济。围绕着这个法律思想，我们现展开对网络游戏虚拟财产案件的一般性研究与探讨。
（一）游戏玩家与网络游戏运营商之法律关系研究
一般网络游戏的玩家都知道，在一款网络游戏推出之后，游戏服务商通常在其主题网站上，向消费者宣传介绍自己的游戏，确定一系列的游戏规则，进行各种虚拟物品的介绍，并列出资费标准等。这些包括了游戏服务的细节内容，并且不可协商、对象广泛不特定、时间持久，构成了格式合同的要约邀请。而消费者在下载网络客户端之后，向运营商提交注册申请之行为则视为要约行为。在运营商核实纪录玩家资料、数据后提示申请人注册完成，即视为运营商对于该特定申请人（玩家）之要约的承诺，随之双方网络游戏服务合同即告成立。因此，网络游戏玩家与游戏运营商之间是一种服务合同法律关系。相应的，合同双方当事人之具体权利、义务关系即基于该游戏服务合同而明确。一般而言，游戏玩家与运营商、服务商应各自承担一下法律义务：
(1)游戏玩家的义务主要体现为遵守游戏运营商制定的游戏行为规范、规则，服从游戏服务商的正当管理，禁止使用外挂、私服等非法作弊程序，维持网络游戏虚拟世界正常秩序等。对于付费游戏还有通过购买点数卡等途径按时交费的义务。一般对此游戏运营商都会在其出具的格式文本中明确、严格地进行规定。
(2)游戏服务商的义务主要体现为在游戏时间内按合同约定或一般性的要求提供正常的游戏质量与环境，以及一定的网络、技术服务支持，管理、维护并保证游戏正常运行，尊重玩家在不违反行为规范的情况下的任何游戏方式，此外还有很重要的一点，便是合法保存游戏玩家在游戏中获得的并存储于其服务器上虚拟财产的数据、资料，并保证其完整性，即对玩家游戏过程中及下线后之虚拟财产保管的义务。
关于这点，在目前社会实践中，引起的纠纷比较普遍。比较关心网络游戏的玩家会留意到，在网络游戏迅速发展的近几年，经常会发生游戏服务商将游戏玩家的数据、资料丢失的情况，因其而引起的纠纷也层出不穷。比较典型的是被称为全国首例网络游戏虚拟财产案的李宏晨诉“北极冰”一案。河北一游戏玩家李宏晨在一名为“红月”的网络游戏中积累和购买了虚拟的“生物武器”几十种，后发现虚拟装备不翼而飞，因此李宏晨以服务商北极冰科技发展公司侵犯了其私人财产权为由，将北极冰科技发展有限公司诉之法庭。2003年12月18日，北京市朝阳区人民法院对该案作出一审判决，认定李宏晨在网络中丢失的虚拟装备为无形财产，具有价值含量，判令北极冰公司应在游戏中恢复李宏晨丢失的虚拟装备。
这个案子对我们很有启发意义。首先，作为游戏服务商，其对于玩家下线后储存于其服务器中的数据、资料应尽到保管义务，否则即应承担民事责任。对于此点，其实也颇有争议。因为这种保管义务一般在合同中并未提到，此外在多数网络游戏事先出示的电子协议中，都有关于“电磁记录属于公司”的条款，因此就游戏服务商而言，其认为既然游戏中之数据等电磁纪录属于其所有，自然就不存在对于游戏玩家之虚拟财产保管不保管的义务了。但笔者认为，虚拟财产虽产生于特定服务商之服务器，且只能存储于该服务器上，但虚拟财产之产生和变化并不由服务商控制，而是玩家在接受服务商服务时特定行为的结果，具体虚拟财产的种类和数量完全取决于游戏玩家自身之活动，因此不能否认游戏玩家对其ID项下之虚拟财产享有所有权。在网络游戏产业发展最为发达与完善的韩国，其相关法律就规定的比较明确：虚拟角色和虚拟物品独立于服务商，服务商只是为这些私有财产提供一个存放的场所，而无权对其做肆意的修改和删除。这虽主要是对玩家之虚拟财产权利加以法律上之确认与保护，但也间接地明确了服务商之保管义务。此种保管义务在性质上应当属于主服务合同义务的附随义务。
厦门市商品房预售管理规定
福建省厦门市人民政府
厦门市商品房预售管理规定
（2001年9月30日 厦门市人民政府令第100号）
第一章 总 则
第一条 为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。
本规定所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将正在建设中的商品房预先出售，由买受人按合同约定支付定金或预售款，出卖人按合同约定交付商品房的行为。
第三条 预售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
第四条 市土地房产行政部门负责本市商品房预售管理工作，同安区房产管理部门在市预售主管部门指导下负责本辖区内商品房预售管理工作（市土地房产行政部门和同安区房产管理部门以下统称预售主管部门）。
房地产交易机构受预售主管部门委托负责办理商品房预售的具体工作。
第二章 商品房预售项目管理
第五条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已确定；
（四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。
第六条 出卖人向预售主管部门申请办理商品房预售许可证应当提交下列文件和材料：
（一）本规定第五条第（一）、（二）、（四）、（五）项规定的证明材料；
（二）工程施工合同和工程施工进度计划；
（三）商品房预售款监管协议（经核准免除监管的除外）；
（四）商品房预售方案；
（五）白蚁预防合同；
（六）营业执照和房地产开发资质等级证书。
前款第（四）项的商品房预售方案应包括以下内容：幢号、房号的统一编排方案、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、项目开工和计划竣工时间、房屋交付使用后的物业管理事项、预售方式。
出卖人可以分期或者分单项向预售主管部门申请商品房预售登记。
土地使用权或在建工程已设定抵押权的，必须提供抵押权人同意预售的书面证明。
第七条 预售主管部门自收到商品房预售申请之日起１０日内，同意预售的，应核发商品房预售许可证；不同意预售的，应说明理由，书面通知申请人。
商品房预售许可证应当载明：出卖人的名称，许可证编号，许可证的有效期，预售商品房的名称、建筑面积、用途，商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户等内容。
第八条 商品房预售许可证自签发之日起有效。其有效期限为建设工程施工许可证的计划竣工时间加上一年。
商品房预售许可证有效期限届满时失效。出卖人应在失效之日起１５日内将商品房预售许可证上缴预售主管部门。
建设项目不能及时竣工验收，出卖人可在预售许可证有效期限届满前３０日内，向预售主管部门申请办理商品房预售许可证的延期手续。
建设项目已竣工验收的，出卖人应按建设部《商品房销售管理办法》规定办理商品房现售备案手续。
第九条 商品房建设项目变更用途、增容以及转让的，当事人应向预售主管部门办理商品房预售许可证变更手续后，方可销售。
第十条 出卖人应取得商品房预售许可证，方可发布预售广告。预售广告必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和不符合预售商品房实际情况的内容，并载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。
第十一条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的商品房项目，实行定期公告制度。
第十二条 预售主管部门应对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，发现问题，应立即责令出卖人限期改正。预售主管部门应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话，对受理的投诉应当及时处理并予答复。
第三章 商品房预售行为管理
第十三条 出卖人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。
出卖人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得签订预售合同，不得收取定金等任何费用。
第十四条 在订立商品房买卖合同前出卖人应向买受人明示有关商品房买卖的法律、法规、规章，并向买受人明示下列事项：
（一）出卖人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；
（二）商品房预售许可证；
（三）商品房的座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；
（四）商品房的结构类型、户型、质量、装修标准；
（五）项目及其配套设施的平面示意图；
（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；
（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；
（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，及付款方法；
（九）商品房预售款专用帐户或商品房预售款帐户；
（十）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限制的其他情形；
（十一）商品房交付使用时的物业服务情况；
（十二）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。
第十五条 出卖人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托有资格的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。
代理人应当向买受人明示下列事项：
（一）本规定第十四条要求明示的事项；
（二）代理人的资格证书；
（三）出卖人出具给代理人的委托书；
（四）代理人的地址和联系电话。
第十六条 预售商品房时，出卖人与买受人应当签订书面的商品房买卖合同。
签订商品房买卖合同时，应当使用预售主管部门统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。出卖人和买受人有权依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。
出卖人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，当事人应在商品房买卖合同中约定。
第十七条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。当事人可按《福建省房屋消费者权益保护条例》和建设部《商品房销售管理办法》的规定，约定和处理房屋套型、尺寸误差以及房屋面积误差。
第十八条 商品房预售合同实行备案制度。出卖人应当在商品房买卖合同签订之日起３０日内到房地产交易机构办理登记备案手续。买受人也可向房地产交易机构办理备案手续。房地产交易机构应当自受理之日起５日内予以办理。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。预售商品房合同已登记备案的，房地产交易机构不得重复登记备案。
第十九条 预售商品房设定土地抵押权的，应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明，方可办理商品房预售合同登记备案。
设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。
第二十条 商品房预售合同登记备案后，商品房竣工验收前，买受人需转让预售的商品房的，应与受让人订立预售商品房转让合同。
预售的商品房转让时，商品房预售合同载明的权利、义务随之转移。
已办理按揭的预购商品房在竣工验收之前需转让的，应注销或变更按揭后方可转让。
第二十一条 商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起３０日内到房地产交易机构办理变更或注销登记备案手续。
第二十二条 出卖人不得用已预售的商品房设定他项权。
第二十三条 出卖人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计；确需变更的，应当报规划管理部门审核批准。获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起１０日内书面通知买受人，与买受人协商变更或者解除合同。
第二十四条 除预售商品房的价格在商品房预售合同中约定和载明外，出卖人不得向买受人收取其他款项。
第二十五条 出卖人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其出售商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致，当事人另有约定的除外。
第二十六条 商品房预售后，买受人向出卖人了解商品房建设进展情况时，出卖人应如实告知。
第二十七条 出卖人向买受人交付预售的商品房时，应当提供商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
第二十八条 出卖人应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付买受人。超过合同约定交付使用时间的，出卖人应按合同约定承担责任，合同约定可以退房的，买受人可按合同约定退房。
第二十九条 房地产交易机构应建立信息查询制度，提供已登记、抵押的房地产信息。
第四章 商品房预售款管理
第三十条 商品房预售款是买受人和按揭银行依照合同的约定，预先支付给出卖人，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第三十一条 房地产交易机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
第三十二条 出卖人应当在银行设立商品房预售款专用帐户。出卖人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第三十三条 出卖人在申请商品房预售许可证前，应与房地产交易机构、开户银行三方签订商品房预售款专用帐户监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。
出卖人因开发规模、按揭额度等原因，需增加开户银行的，应经房地产交易机构同意后增设商品房预售款专用帐户。
出卖人具备下列条件之一，可以向房地产交易机构申请免除监管：
（一）具有国家房地产开发二级以上（含二级）资质；
（二）前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位或银行信用“ＡＡＡ级”单位；
（三）自有资金达该项目投资额５０％。
第三十四条 商品房预售款专用帐户监管协议书签订后，由于开户银行服务等原因，出卖人可以变更开户银行，重新签订商品房预售款专用帐户监管协议书。
第三十五条 买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的付款凭证向出卖人换取售房发票。出卖人不得擅自收存买受人支付的商品房预售款。
出卖人办理商品房预售合同登记备案时，应当同时附银行出具给买受人的首期商品房预售款存入商品房预售款专用帐户的凭证。
第三十六条 出卖人使用商品房预售款时，应向房地产交易机构提交下列文件：
（一）商品房预售款使用申请表；
（二）用款计划；
（三）用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的施工进度证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同。
第三十七条 房地产交易机构收到出卖人的用款申请后，按下列程序审查，并在５日内作出答复：
（一）审查出卖人提供的资料；
（二）核定用款额度。用于支付工程款的，根据施工合同约定工程进度和施工单位用款申请予以核准用款；用于支付购买建筑材料、设备的，根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款；用于支付法定税费的，根据缴纳税费通知予以核准用款。
同意使用商品房预售款的，房地产交易机构在申请表上出具核准意见，银行凭核准意见办理商品房预售款拨付手续。不同意使用的，房地产交易机构应当以书面形式说明理由。
第三十八条 除依照本规定第三十六条、第三十七条规定申请用款外，出卖人可向房地产交易机构申请一定额度的资金，作为备用金。
第三十九条 出卖人应将商品房预售款专用帐户的对帐单于每月１５日前提供给房地产交易机构。
第四十条 出卖人具备下列条件，可以向房地产交易机构申请撤销商品房预售款专用帐户监管。经房地产交易机构同意后，向银行办理结算手续，注销商品房预售款专用帐户：
（一）预售商品房项目竣工并经依法验收合格；
（二）施工单位出具证明未欠工程款。
第五章 罚 则
第四十一条 违反本规定第十三条规定，未取得预售许可证预售商品房的，由预售主管部门责令停止销售，依法没收违法所得，并可处已收取的预售款百分之一以下的罚款。
违反本规定第九条规定，未办理预售许可证变更手续预售商品房的，由预售主管部门责令改正，处以１０００元以上３０００元以下的罚款。
第四十二条 违反本规定第十四条、第十五条第二款规定，出卖人和代理人未向买受人明示法定事项的，由预售主管部门责令改正，逾期拒不改正的，处以１０００元以上３０００元以下的罚款。
第四十三条 违反本规定第十五条第一款规定，出卖人委托没有资格的房地产中介机构代理预售商品房的，由预售主管部门给予警告，并可处１００００元以上３００００元以下罚款。
第四十四条 违反本规定第十八条第一款、第二十一条规定，出卖人未在规定时间内办理商品房预售合同登记备案、变更或注销手续的，由预售主管部门责令限期改正，并可处以２００元以上１０００元以下罚款。
第四十五条 出卖人违反本规定第三十条第二款规定使用商品房预售款和违反本规定第三十五条第一款规定直接收存商品房预售款的，由预售主管部门责令其改正，并可处违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款，罚款最高限额为３００００元。
第四十六条 银行违反本规定第三十七条第二款规定未凭房地产交易机构核准意见支付商品房预售款，房地产交易机构违反本规定第三十条第二款规定同意使用商品房预售款的，其主管部门应当责令其改正和追回流失款项。给出卖人造成损失的，依法承担赔偿责任。
出卖人合法使用商品房预售款，房地产交易机构不予同意，给出卖人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条 当事人对预售主管部门作出的行政处罚决定不服，可以依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十八条 商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十九条 条件成熟时，符合市政府规定条件的中介机构也可以接受出卖人的委托从事商品房预售款的监督管理服务。
从事商品房预售款监督管理服务的中介机构的条件由市政府另行制定。
第五十条 本规定自２００２年１月１日起施行。
厦门市人民政府
二○○一年九月三十日
