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国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 11:38:57  浏览:9149   来源:法律资料网
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国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知

国务院批转中国证券监督管理委员会


国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知

国发 〔2005〕 34 号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
国务院同意证监会《关于提高上市公司质量的意见》,现转发给你们,请认真贯彻执行。
上市公司是资本市场发展的基石。提高上市公司质量是提高资本市场投资价值的源泉,对于增强资本市场的吸引力和活力,充分发挥资本市场优化资源配置功能,保护投资者特别是中小投资者的合法权益,促进我国资本市场健康稳定发展,具有十分重要的意义。十多年来,我国上市公司不断发展壮大,已成为推动企业改革和带动行业成长的中坚力量。但由于受体制、机制、环境等因素影响,相当一批上市公司法人治理结构不完善、运作不规范、质量不高,严重影响了投资者的信心,制约了资本市场健康稳定发展。贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》(国发〔2004〕3号),提高上市公司质量,是摆在我们面前的一项十分重要而紧迫的任务。
地方各级人民政府要承担起处置本地区上市公司风险的责任,有效防范和化解上市公司风险,必要时可对陷入危机、可能对社会稳定造成重大影响的上市公司组织实施托管。证券监管部门要强化对上市公司的监管,及时查处违法违规行为,对负有责任的人员,视情节轻重,责成上市公司予以撤换或实行市场禁入,涉嫌犯罪的,及时移交公安、司法机关。各有关部门要统一思想,提高认识,密切配合,建立高效、灵活的协作机制和信息共享机制,加大工作力度,综合运用经济、法律和必要的行政手段,营造有利于上市公司规范发展的环境,支持和督促上市公司全面提高质量,为资本市场的健康稳定发展奠定良好的基础。

 国务院
 二○○五年十月十九日




关于提高上市公司质量的意见
(证监会)

为全面深入贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》(国发〔2004〕3号),切实保护投资者的合法权益,促进资本市场持续健康发展,现就提高上市公司质量有关问题提出以下意见:
一、提高认识,高度重视提高上市公司质量工作
(一)充分认识提高上市公司质量的重要意义。上市公司是我国经济运行中最具发展优势的群体,是资本市场投资价值的源泉。提高上市公司质量,是强化上市公司竞争优势,实现可持续发展的内在要求;是夯实资本市场基础,促进资本市场健康稳定发展的根本;是增强资本市场吸引力和活力,充分发挥资本市场优化资源配置功能的关键。提高上市公司质量,就是要立足于全体股东利益的最大化,不断提高公司治理和经营管理水平,不断提高诚信度和透明度,不断提高公司盈利能力和持续发展能力。
(二)提高上市公司质量是推进资本市场改革发展的一项重要任务。经过十多年的培育,上市公司不断发展壮大、运作日趋规范、质量逐步提高,已经成为推动企业改革和带动行业成长的中坚力量。但是,由于受体制、机制、环境等多种因素的影响,相当一批上市公司在法人治理结构、规范运作等方面还存在一些问题,盈利能力不强,对投资者回报不高,严重影响了投资者的信心,制约了资本市场的健康稳定发展。随着社会主义市场经济体制的不断完善和资本市场改革的不断深入,提高上市公司质量已经成为当前和今后一个时期推进资本市场健康发展的一项重要任务。提高上市公司质量,关键在于公司董事会、监事会和经理层要诚实守信、勤勉尽责,努力提高公司竞争能力、盈利能力和规范运作水平;同时,各有关方面要营造有利于上市公司规范发展的环境,支持和督促上市公司全面提高质量。通过切实的努力,使上市公司法人治理结构更加完善,内部控制制度合理健全,激励约束机制规范有效,公司透明度、竞争力和盈利能力显著提高。
二、完善公司治理,提高上市公司经营管理和规范运作水平
(三)完善法人治理结构。上市公司要严格按照《公司法》、外商投资相关法律法规和现代企业制度的要求,完善股东大会、董事会、监事会制度,形成权力机构、决策机构、监督机构与经理层之间权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。股东大会要认真行使法定职权,严格遵守表决事项和表决程序的有关规定,科学民主决策,维护上市公司和股东的合法权益。董事会要对全体股东负责,严格按照法律和公司章程的规定履行职责,把好决策关,加强对公司经理层的激励、监督和约束。要设立以独立董事为主的审计委员会、薪酬与考核委员会并充分发挥其作用。公司全体董事必须勤勉尽责,依法行使职权。监事会要认真发挥好对董事会和经理层的监督作用。经理层要严格执行股东大会和董事会的决定,不断提高公司管理水平和经营业绩。
(四)建立健全公司内部控制制度。上市公司要加强内部控制制度建设,强化内部管理,对内部控制制度的完整性、合理性及其实施的有效性进行定期检查和评估,同时要通过外部审计对公司的内部控制制度以及公司的自我评估报告进行核实评价,并披露相关信息。通过自查和外部审计,及时发现内部控制制度的薄弱环节,认真整改,堵塞漏洞,有效提高风险防范能力。
(五)提高公司运营的透明度。上市公司要切实履行作为公众公司的信息披露义务,严格遵守信息披露规则,保证信息披露内容的真实性、准确性、完整性和及时性,增强信息披露的有效性。要制定并严格执行信息披露管理制度和重要信息的内部报告制度,明确公司及相关人员的信息披露职责和保密责任,保障投资者平等获取信息的权利。公司股东及其他信息披露义务人,要积极配合和协助上市公司履行相应的信息披露义务。上市公司要积极做好投资者关系管理工作,拓宽与投资者的沟通渠道,培育有利于上市公司健康发展的股权文化。
(六)加强对高级管理人员及员工的激励和约束。上市公司要探索并规范激励机制,通过股权激励等多种方式,充分调动上市公司高级管理人员及员工的积极性。要强化上市公司高级管理人员、公司股东之间的共同利益基础,提高上市公司经营业绩。要健全上市公司高级管理人员的工作绩效考核和优胜劣汰机制,强化责任目标约束,不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。
(七)增强上市公司核心竞争力和盈利能力。上市公司要优化产品结构,努力提高创新能力,提升技术优势和人才优势,不断提高企业竞争力。要大力提高管理效率和管理水平,努力开拓市场,不断增强盈利能力。上市公司要高度重视对股东的现金分红,努力为股东提供良好的投资回报。
三、注重标本兼治,着力解决影响上市公司质量的突出问题
(八)切实维护上市公司的独立性。上市公司必须做到机构独立、业务独立,与股东特别是控股股东在人员、资产、财务方面全面分开。控股股东要依法行使出资人权利,不得侵犯上市公司享有的由全体股东出资形成的法人财产权。控股股东或实际控制人不得利用控制权,违反上市公司规范运作程序,插手上市公司内部管理,干预上市公司经营决策,损害上市公司和其他股东的合法权益。
(九)规范募集资金的运用。上市公司要加强对募集资金的管理。对募集资金投资项目必须进行认真的可行性分析,有效防范投资风险,提高募集资金使用效益。经由股东大会决定的投资项目,公司董事会或经理层不得随意变更。确需变更募集资金用途的,投资项目应符合国家产业政策和固定资产投资管理的有关规定,并经股东大会审议批准后公开披露。
(十)严禁侵占上市公司资金。控股股东或实际控制人不得以向上市公司借款、由上市公司提供担保、代偿债务、代垫款项等各种名目侵占上市公司资金。对已经侵占的资金,控股股东尤其是国有控股股东或实际控制人要针对不同情况,采取现金清偿、红利抵债、以股抵债、以资抵债等方式,加快偿还速度,务必在2006年底前偿还完毕。
(十一)坚决遏制违规对外担保。上市公司要根据有关法规明确对外担保的审批权限,严格执行对外担保审议程序。上市公司任何人员不得违背公司章程规定,未经董事会或股东大会批准或授权,以上市公司名义对外提供担保。上市公司要认真履行对外担保情况的信息披露义务,严格控制对外担保风险,采取有效措施化解已形成的违规担保、连环担保风险。
(十二)规范关联交易行为。上市公司在履行关联交易的决策程序时要严格执行关联方回避制度,并履行相应的信息披露义务,保证关联交易的公允性和交易行为的透明度。要充分发挥独立董事在关联交易决策和信息披露程序中的职责和作用。公司董事、监事和高级管理人员不得通过隐瞒甚至虚假披露关联方信息等手段,规避关联交易决策程序和信息披露要求。对因非公允关联交易造成上市公司利益损失的,上市公司有关人员应承担责任。
(十三)禁止编报虚假财务会计信息。上市公司应严格执行有关会计法规、会计准则和会计制度,加强会计核算和会计监督,真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果及现金流量。不得伪造会计凭证等会计资料、提供虚假财务报表;不得利用会计政策、会计估计变更和会计差错更正等手段粉饰资产、收入、成本、利润等财务指标;不得阻碍审计机构正常开展工作,限制其审计范围;不得要求审计机构出具失真或不当的审计报告。上市公司董事会及其董事、总经理、财务负责人对公司财务报告的真实性、完整性承担主要责任。
四、采取有效措施,支持上市公司做优做强
(十四)支持优质企业利用资本市场做优做强。地方政府要积极支持优质企业改制上市,推动国有企业依托资本市场进行改组改制,使优质资源向上市公司集中,支持具备条件的优质大型企业实现整体上市。有关部门要优化公司股票发行上市制度,规范企业改制行为,支持优质大型企业和高成长的中小企业在证券市场融资,逐步改善上市公司整体结构。积极推出市场化创新工具,支持上市公司通过多样化的支付手段进行收购兼并,提升公司的核心竞争力,实现可持续发展。
(十五)提高上市公司再融资效率。要进一步调整和完善上市公司再融资的相关制度,增加融资品种,简化核准程序,充分发挥市场发现价格和合理配置资源的功能,提高上市公司再融资效率。积极培育公司债券市场,制订和完善公司债券发行、交易、信息披露和信用评级等规章制度。鼓励符合条件的上市公司发行公司债券。
(十六)建立多层次市场体系。在加强主板市场建设的同时,积极推动中小企业板块制度创新,为适时推出创业板创造条件。要进一步完善股份代办转让系统,健全多层次资本市场体系和不同层次市场间的准入、退出机制,发挥资本市场优胜劣汰功能,满足不同企业的融资需求。
(十七)积极稳妥地推进股权分置改革。通过股权分置改革消除非流通股和流通股的流通制度差异,有利于形成流通股股东和非流通股股东的共同利益基础,对提高上市公司质量具有重要作用。有关方面要按照总体安排、分类指导、完善制度的要求,加强对改革的组织领导,积极稳妥地推进股权分置改革。
五、完善上市公司监督管理机制,强化监管协作
(十八)强化上市公司监管。有关部门要完善相关法律法规体系,抓紧制订上市公司监管条例,积极推进相关法律的修改,为广大投资者维护自身权益和上市公司规范运作提供法律保障。要进一步加强上市公司监管制度建设,建立累积投票制度和征集投票权制度,完善股东大会网络投票制度、独立董事制度及信息披露相关规则,规范上市公司运作。要落实和完善监管责任制,不断改进监管方式和监管手段,完善上市公司风险监控体系。进一步健全证券监督管理机构与公安、司法部门的协作机制,及时将涉嫌犯罪人员移送公安、司法机关,严肃查处违法犯罪行为,增强上市公司监管的威慑力,提高监管的有效性和权威性,切实维护市场和社会稳定。
(十九)加强上市公司诚信建设。有关部门要建立上市公司及其控股股东或实际控制人的信贷、担保、信用证、商业票据等信用信息及监管信息的共享机制;完善上市公司控股股东、实际控制人、上市公司及其高级管理人员的监管信息系统,对严重失信和违规者予以公开曝光;督促商业银行严格审查上市公司董事会或股东大会批准对外担保的文件和信息披露资料,严格审查上市公司对外担保的合规性和担保能力,切实防范上市公司违规对外担保的风险。
(二十)规范上市公司控股股东或实际控制人的行为。有关方面要督促控股股东或实际控制人加快偿还侵占上市公司的资金,国有控股股东限期内未偿清或出现新增侵占上市公司资金问题的,对相关负责人和直接责任人要给予纪律处分,直至撤销职务;非国有控股股东或实际控制人限期内未偿清或出现新增侵占上市公司资金问题的,有关部门对其融资活动应依法进行必要的限制。要依法查处上市公司股东、实际控制人利用非公允的关联交易侵占上市公司利益、掏空上市公司的行为。加大对侵犯上市公司利益的控股股东或实际控制人的责任追究力度,对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二十一)加强对上市公司高级管理人员的监管。要制定上市公司高级管理人员行为准则,对违背行为准则并被证券监督管理机构认定为不适当人选的上市公司高级管理人员,要责成上市公司及时按照法定程序予以撤换。对严重违规的上市公司高级管理人员,要实行严格的市场禁入;对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二十二)加强对证券经营中介机构的监管。要严格保荐机构、保荐代表人的资质管理,督促其忠实履行尽职推荐、持续督导的职责。有关部门要加强对会计师事务所、资产评估机构、律师事务所等中介机构执业行为的监管,完善执业标准体系,督促其勤勉尽责,规范执业行为,提高执业质量。要建立和完善市场禁入制度,加大对中介机构及其责任人违法违规行为的责任追究力度,及时公布其失信和违规记录,强化社会监督。
(二十三)充分发挥自律监管的作用。充分发挥自律组织在促进上市公司提高公司治理、规范运作水平等方面的积极作用。加强对上市公司高级管理人员的培训和持续教育,培养诚信文化,提高高级管理人员的法制意识、责任意识和诚信意识,增强上市公司高级管理人员规范经营的自觉性。
六、加强组织领导,营造促进上市公司健康发展的良好环境
(二十四)加强对提高上市公司质量工作的组织领导。各省(区、市)人民政府要加强组织领导,建立有效的协调机制,统筹研究解决工作中遇到的重大问题,切实采取有效措施,促进上市公司质量全面提高。当前,要着重督促和帮助上市公司切实解决控股股东或实际控制人侵占资金、违规担保等突出问题,研究建立上市公司突发重大风险的处置机制,积极稳妥地推进上市公司股权分置改革。
(二十五)防范和化解上市公司风险。地方各级人民政府要切实承担起处置本地区上市公司风险的责任,建立健全上市公司风险处置应急机制,及时采取有效措施,维护上市公司的经营秩序、财产安全和社会稳定,必要时可对陷入危机、可能对社会稳定造成重大影响的上市公司组织实施托管。支持绩差上市公司特别是国有控股上市公司按照市场化原则进行资产重组和债务重组,改善经营状况。要做好退市公司的风险防范工作,依法追究因严重违法违规行为导致上市公司退市的相关责任人的责任。
(二十六)营造有利于上市公司规范发展的舆论氛围。有关方面要加强对涉及上市公司新闻报道的管理,引导媒体客观、真实、全面地报道上市公司情况,切实防范并及时纠正对上市公司的失实报道,严肃惩处违背事实、蓄意美化或诋毁上市公司的行为,避免误导投资者。切实发挥好媒体的舆论引导和监督作用。

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陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理试行办法

陕西省人大常委会


陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理试行办法
陕西省人大常委会



(1981年11月3日陕西省第五届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 国家建设征用土地
第三章 农村社队建设用地
第四章 社员住房建设用地
第五章 违反本办法的处理
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了维护社会主义的土地公有制,切实保障和稳定农业用地,妥善安排建设用地,合理地、经济地使用土地,促进工农业生产的发展,加速社会主义现代化建设,根据国家有关政策、法令和规定,制定本试行办法。
第二条 任何单位和个人不得侵占社会主义全民所有的土地(即国有土地)、不得侵占社会主义集体所有的土地。
严禁买卖、变相买卖、出租和擅自转让土地。
第三条 水地、好地必须优先用于农业。严格控制占用粮棉油高产区和果园、鱼塘、林木、土特产以及其它经济作物区的土地。
任何单位和个人不得侵占城市和工矿区的菜地。必须占用时,要“先补后占”,占多少补多少。集中成片的老菜地,应划为保护区,不得占用。
第四条 城乡建设,必须贯彻节约用地原则,全面规划,合理布局。尽量利用荒地、空地、劣地,充分挖掘已经占用土地的潜力,不占或少占耕地。
城镇建设,要服从城镇规划,结合改造旧城区,适当提高建筑层数。
农村社队和社员建房,有条件的应提倡盖楼房。
第五条 名胜古迹、风景游览区的土地,一律不得占用;水源保护区和自然保护区的土地,未经主管部门同意,不得占用。
第六条 各级人民政府要加强对建设用地的管理。一切建设用地,都必须按规定的审批权限报批。未经批准,不得占用。

第二章 国家建设征用土地
第七条 国家建设(包括城镇集体所有制企业、事业单位建设),占用集体所有的土地时,办理征地手续;占用国有土地时,办理调拨手续。
征用或调拨土地,由用地单位向所在县(市、区,以下同)民政部门(城市为城建部门,以下同)申请,并附送有关文件和总平面布置图。
县民政部门组织用地单位、被征地单位和有关单位,商定用地面积、具体位置、补偿费用、安置方案,签订协议书,办理审批手续。
抢险、防洪、处理塌方等急需用地,可先行使用,随即办理审批手续。
第八条 征用和调拨土地的审批权限
一、征用、调拨、收回征而未用交给农民使用的土地,十亩以下的(含十亩),由县人民政府审核,行署(市人民政府)批准,报省民政局备案;十亩以上的,由省人民政府批准;征用蔬菜专业队的菜地(包括社队占用),一律报省人民政府批准。
二、高压输电线、通讯线杆基和埋设测量标志需要征地,架线、埋设测量标志、进行地质勘探等临时用地,由当地县人民政府批准。
三、因征地而需要移民的,与征地同时报批。
四、建设用地内的青苗,不得铲毁。确需铲毁时,必须报省人民政府批准。临时用地内的青苗,确需铲毁时,按用地审批权限报批。
第九条 征地补偿费和安置费。
一、补偿费,征用耕地、菜地、果园、鱼塘、竹林等地,付给四年的年产值(年产值的计算,按征地前三年平均产量乘以国家牌价,以下同)。安置费,被征地单位现有人均耕地(包括耕种的国有土地和社员自留地)两亩以上的(含两亩),付给四年的年产值;一亩以上(含一亩)两
亩以下的,付给六年的年产值;一亩以下的,付给八年的年产值。宅基地按耕地计算(以下同)。菜地,根据各地实际情况,每亩另付给建设费三千至五千元,交当地县农业部门负责建设新菜地。
二、征用有收益的草地、柴山等非耕地,按征地前一年或两年的产值付给补偿费。
三、被征用土地内的房屋、水井、渠道、管道、电缆以及林木、青苗等附着物,根据损失情况付给补偿费。
四、收回本试行办法公布前交给农民耕种的征而未用的土地和其他国有土地,不付补偿费,可按本条第一款的规定付给安置费。调拨国有土地,不予补偿。
五、征用土地内的坟墓,由当地县人民政府通告坟主限期迁移。迁葬费,三年以内的新坟付给三十至五十元,三年以上的老坟付给二十至三十元。不迁移的不付迁葬费。无主坟墓,由用地单位深埋或代迁。
六、征地补偿费和安置费,除个人所有的房屋、树木等补偿费付给本人外,其余由被征地单位用于发展生产和安置多余劳动力的投资,不得纳入当年分配,不得挪作他用。
七、被征地单位除应得的补偿费和安置费外,不得再向征地单位索要财物,或提其他份外要求。
第十条 被征地单位多余的劳动力,可通过兴办企业、发展多种经营等多种途径进行安置。
第十一条 生产队土地被征用后,其农业税应予减免,粮食征购任务由所在县调整。个别数量大、县调整确有困难的,由行署(市)或省再作调整。
第十二条 建设工程的堆料场、运输道路、修建临时设施以及取土、弃土场地等,应在征地范围内解决。确实无法解决,需要临时用地的,按第八条第一款规定的权限报批。临时用地一般不得超过两年,不得搞永久性建筑。期满时,应将土地平整,退还原生产队耕种。临时用地的补偿
费,按影响种植料数的产值付给。
第十三条 国营农场、林场、牧场、渔场进行基本建设占用耕地时,要经主管部门审核,按审批权限报批。
第十四条 国家单位征而长期不进行基建的土地,超过两年的,县以上人民政府可以调拨给其他建设单位使用,或者暂借给生产队耕种。借给生产队耕种的,国家需要收回时,不再付给补偿费和安置费。

第三章 农村社队建设用地
第十五条 农村社队兴办企业、事业,要和发展集镇结合起来,统一规划,合理布局,适当集中。充分利用集镇闲散土地,尽量少占耕地,不占好地。
城市郊区社队兴办企业、事业和其它设施,必须服从城市建设统一规划,不得乱建。
社队企业基建用地要有限额,限额由省社队企业管理局另行制定。
第十六条 社队企业、事业建设用地,必须履行报批手续。申请用地时,要报送批准建设的文件、占地平面布置图,以及公社(大队)和生产队签订的用地协议书。
第十七条 社队企业、事业建设用地审批权限:五亩以下的(含五亩),由县人民政府批准;五亩以上十亩以下的(含十亩),由行署(市人民政府)批准;十亩以上的,由省人民政府批准。行署、市、县人民政府批准的,应报上一级民政部门备案。
第十八条 社队企业、事业建设用地,要付给生产队补偿费。补偿费标准:公社企业占用耕地、园地,按四年的年产值计算;公社事业、大队企业、事业占用耕地、园地,按两年的年产值计算。荒地、荒山、河滩、沙地等非耕地,不付补偿费。占用土地内的附着物,根据损失情况付给
补偿费。
第十九条 社队企业、事业占用生产队的土地,农业税应予减免,征购任务在社队范围内调整。
第二十条 社队企业、事业占而不用、多占少用的连片土地,要退回原生产队,不许企业、事业单位自己耕种。

第四章 社员住房建设用地
第二十一条 农村社员建房,要因地制宜,相对集中,合理布局,有利生产,方便生活。尽量利用原有宅基地和空地、劣地,少占耕地,不占好地。
第二十二条 农村社员建房,应结合旧村庄改造,由社队搞好总体规划,报县人民政府批准。所有建房,必须服从总体规划,不得随意乱建。
第二十三条 社员建房用地,由行署(市人民政府)根据山区、原区、平川、城镇郊区等不同地区类型和群众居住特点,制定不同的最高限额。
社员现有宅基地达到用地限额的,不予再划宅基地。
第二十四条 社员新划宅基地,由本人申请,生产队社员大会讨论通过,大队、公社审核,报县人民政府批准。未经批准,不得划拨和抢占。
新划宅基地,必须严格执行规定的用地限额,不得多划、多占。
第二十五条 经批准用原有宅基地调换新宅基地的,原宅基地收归生产队。经批准划拨,长期占而不用的宅基地,生产队应予收回。
第二十六条 国家干部和职工在农村的家属、农村社队干部,建房用地与社员一样对待,不得利用职权抢占、多占或在城乡两地建房。
第二十七条 城镇居民不得在农村申请划拨宅基地。农村社员全家转为城镇居民后,原有的空宅基地应交回生产队。
第二十八条 社员的宅基地、自留地、自留山和承包的土地,只有使用权,不准出租、买卖和擅自转让,不准在自留地、自留山和承包的土地上建房、葬坟、开矿、烧砖瓦等。
第二十九条 城镇职工要求自费建房的,由城建或房产部门统一规划,统一征地,统一建房。不准职工私人买地、租地建房。
第三十条 任何单位和个人不得占用集体的土地建房出卖、出租。
第三十一条 退休干部和职工在农村落户、男到女到落户和独生子女户需要划宅基地时,应予优先照顾。

第五章 违反本办法的处理
第三十二条 对违反本办法的单位和个人,根据情节轻重,除对有关领导人和责任人给予批评教育、责令检讨、行政处分外,并按下列规定处理:
一、买卖、变相买卖、出租和擅自转让的土地一律无效,并没收买地价款和租金的一部或全部,对出卖、出租土地的单位和个人处以罚款。
对买卖土地的策划者,转手倒卖土地牟取暴利者,要从严处理,直至追究刑事责任。
二、对侵占国有和集体土地进行建设的,责令退还,并处以罚款。
三、对未经批准用地的建设工程,银行不得拨款,设计部门不得作施工设计,城建部门不得签发施工执照,施工单位不得施工。违者,处以罚款。
四、超越审批权限批准的土地一律无效。个人批准建设用地的,民政部门有权拒绝办理手续。
五、被征地(占地)单位不按批准协议时间交出土地,影响建设单位施工的,要赔偿经济损失;建设单位因急需施工经批准铲毁的青苗不予赔偿。临时用地,不按规定时间退还的,用地单位除赔偿对方经济损失外,并处以罚款。
六、任何单位和个人,向用地单位非法索要的财物,一律没收。
七、国家工作人员,在办理审批土地过程中,利用职权,接受贿赂,徇私舞弊的,要从严处理,直至追究刑事责任。
第三十三条 对违反本办法的处理,给予经济制裁的,由县以上民政部门决定;给予行政处分的,按干部管理权限由主管部门决定;追究刑事责任的,由司法机关依法处理。
第三十四条 没收的财物,交当地县财政部门。罚款,百分之八十交当地县财政部门;百分之二十交当地人民公社,用于发展社会福利事业。

第六章 附 则
第三十五条 本试行办法授权省民政局组织实施和负责解释。
第三十六条 过去有关建设用地的规定,凡与本试行办法有抵触的,按本试行办法执行。
第三十七条 各行署(市人民政府)可依据本试行办法,制定实施细则,并报省民政局备案。
第三十八条 本试行办法公布前已经征用的土地,被征地单位不得要求再付补偿费和安置费。
第三十九条 对本试行办法公布前,1979年1月1日以后,非法买卖、变相买卖、出租、抢占、多占土地的,由县以上民政部门负责清理,根据情节进行处理。
第四十条 本试行办法自公布之日起试行。



1981年11月3日
商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院 兰翔)

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多,主要可以细分为五种类型:(1)立体停车位,即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属,就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性,而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时,每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益,并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分,分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的,其权利的客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体,它必须具备以下的条件:1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后,具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国,虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定,对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定,导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件,我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围,还是属于共有权客体范围。在理论上,属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下,要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断:
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”,第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让”,第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知:“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定,是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着,有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度,并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,……当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定,房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后,其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记,也可以合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则,拥有土地使用权,才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物,如果要取得独立产权,就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则,不计算建筑容积率的建筑物,其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知,根据现行房地产法律,只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》),其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果,从现行的房地产法律制度出发,要判断不同类型停车位的产权归属,必须掌握理论与法律的两个标准:
(1)理论标准:属于专有权客体范围的停车位,其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准:计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位,其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准,以下将分析不同类型停车位的产权归属问题:
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构,完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定,其建筑物面积计算建筑容积率,参与了建设用地面积的分摊,实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的,具有房地产权属证书,所登记的权利人即为合法所有权人。
因此,开发商有权销售或租赁立体停车位,购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,不符合构造上和使用上的独立性标准,依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体,而只能成为共有权的客体。而且,该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上,其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问,小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售,则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任,并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下,首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,不能获得相应的土地使用权面积份额,其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物,也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中,有的开发商将首层架空层停车位予以出售,有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁,这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准,有的地下停车位具有独立的建筑结构,属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单,属于共有权的客体范围。按法律标准,目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的,这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的,该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月,南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为:根据规范设计要求,南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准,是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及,但随着停车位的日益紧张,有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题,也是颇有争议。有人认为,屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有;也有人认为,其应属于顶楼住房所有权的范围,因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看,屋顶平台停车位类似于地面停车位,也只是简单的划线分割而成,不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间,而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人,而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此,我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献:
1、陈?:《论建筑物区分所有权》,载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达:《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》,载《西南民族大学学报(人文社科版)》2005年第4期。
3、张军斌:《论商品房住宅小区停车位的产权归属》,载《法苑》第12期。