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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 06:38:07  浏览:8964   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
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新余市人民政府关于印发新余市预拌混凝土管理规定的通知

江西省新余市人民政府


余府发〔2007〕17号


新余市人民政府关于印发新余市预拌混凝土管理规定的通知



各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

现将《新余市预拌混凝土管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。







二○○七年五月二十六日





新余市预拌混凝土管理规定



第一条 为确保建筑工程质量,减少城市噪声和粉尘污染,改善城市环境,全面推广使用预拌混凝土,根据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于市城市规划区内(不含仙女湖区)一切生产、经营、运输、使用预拌混凝土的单位和个人。

第三条 本规定所称预拌混凝土,是指由水泥、集料、水以及根据需要掺入的外加剂和掺和料等成分按一定比例,经集中自动计量拌制后,通过运输车在规定的时间内运至使用地点的混凝土拌合物。

第四条 新余市建设局(以下称市建设行政主管部门)组织实施本规定,监督、管理各类建设工程使用预拌混凝土。

市散装水泥管理机构负责确保预拌混凝土生产企业使用散装水泥。

市城市管理行政执法局对按规定应使用预拌混凝土的建设工程而擅自现场搅拌混凝土的行为进行制止和处罚。

市发展和改革、财政、工商、公安、交通、规划、物价、水利、质量技术监督、环保等部门根据各自职责,协同做好预拌混凝土的生产、销售、运输和使用的监督管理工作。

第五条 市规划区内的下列建设工程必须使用预拌混凝土:

㈠建筑面积1000平方米以上的房屋建筑工程;

㈡建筑面积1000平方米以下但施工现场无堆料及搅拌场地的房屋建筑工程;

㈢一次性浇捣混凝土量在10立方米以上的水利水电工程、道路、桥梁工程和市政基础设施工程;

㈣临街的,除城市道路(含人行道)以外没有堆料及搅拌场地的居民、农民建房及其它建设工程。

仙女湖景区内的公共建筑及房地产开发项目、前款第(四)项规定之外的居民、农民自建住宅提倡使用预拌混凝土。

第六条 规定必须使用预拌混凝土的框剪结构工程,主体结构必须全部使用预拌混凝土;砖混结构工程,其主要钢筋混凝土构件(基础、柱、圈梁、楼面、屋盖)必须使用预拌混凝土。

第七条 规定必须使用预拌混凝土的建筑工程,若因预拌混凝土生产、供应、运输等方面的限制,或因工程施工方面的特殊原因,确需改为使用现场搅拌混凝土的,建设单位或施工企业应报经市建设行政主管部门同意,并落实相应的环保和文明施工措施,但不得占用城市道路搅拌,不得影响市容环境卫生。

第八条 规定必须使用预拌混凝土的建设工程,设计单位应在设计文件中予以注明,施工图审查单位应将预拌混凝土的使用纳入施工审查范围。

需要进行招投标的工程,应当将使用预拌混凝土作为招标文件的内容之一予以明确。

第九条 规定必须使用预拌混凝土的建设工程,设计、施工和建设单位在编制概算、上报计划、确定投资、编制预算(标底、标函)和竣工结算时均应按使用预拌混凝土计价。

市建设行政主管部门、市散装水泥管理机构、建设单位和施工单位,应当对建设工程使用预拌混凝土的有关内容进行约定。

第十条 市建设工程造价管理机构应按市物价行政主管部门核定的预拌(商品)混凝土价格,结合市场实际每月发布价格信息。

非泵送预拌混凝土到工地价格比同期现场搅拌混凝土价格原则上不得高于20元/立方米。

预拌混凝土生产企业应当接受市物价行政主管部门的监督检查。

第十一条 从事预拌混凝土生产的企业应具备下列基本条件:

㈠有生产企业法人营业执照和生产资质;

㈡有与生产、经营相适应的设施、设备;

㈢有与生产相适应的生产场地;

㈣有符合生产要求,具有从业资格的人员;

㈤法律、法规规定的其他条件。

第十二条 预拌混凝土生产企业应当使用散装水泥生产预拌混凝土。

第十三条 购买预拌混凝土的单位和个人,应当向依法设立的预拌混凝土生产企业购买预拌混凝土。

第十四条 购买预拌混凝土的单位和个人,应当与预拌混凝土生产企业签订供货合同,注明供应价格、数量、设计标号、供应时间、其他技术参数、货款结算方式、验收条款、违约责任等内容。

第十五条 预拌混凝土生产企业应当建立健全技术管理制度和质量保证体系,定期进行原材料质量检测和混凝土拌合物的各项性能检测,保证原材料和混凝土成品的质量;确保符合使用单位提出的技术要求和其他特殊要求,并提供与技术要求相符合的相关资料。

预拌混凝土生产企业应具备本企业原材料和混凝土拌合物的各项性能检测能力,所设检验机构应按国家相关规定取得相应资质。

第十六条 预拌混凝土供应单位应当严格履行合同,按时、保质、保量供应预拌混凝土,不得拒绝小批量预拌混凝土。

施工单位使用预拌混凝土,应当提前向预拌混凝土生产企业提供使用计划。

第十七条 使用预拌(商品)混凝土的建设、施工单位,应保证施工现场道路平整、畅通、有必要的照明、水源、冲洗等设施,并在混凝土浇捣现场设置停车场地。

市建设行政主管部门和监理单位在对施工单位提供的施工组织设计及施工现场进行审核、验收时,应当对现场是否具备预拌混凝土运输、浇捣条件予以明确。

第十八条 建设工程质量监督机构应加强施工现场的监督,严禁在施工现场搅拌混凝土。

工程监理单位对应使用而未使用预拌混凝土的,应及时制止,并向有关部门反映。

市建设行政主管部门应加强对施工现场的巡查,对应使用而未使用预拌混凝土的,必须及时制止。

第十九条 市城市管理行政主管部门对运输混凝土原材料造成撒漏污染路面的行为,应依法予以处罚。

第二十条 预拌混凝土生产企业使用的搅拌运输车和输送泵车为工程特种车辆,经市建设行政主管部门核实后,报市公安交通管理部门核发工程特种车辆通行证,实行全线全日通行。

第二十一条 预拌混凝土供应企业应加强预拌混凝土运输车辆的管理,确保行车安全,运输预拌混凝土应严格遵守城市市容和环境卫生管理规定,不得沿途泄漏、抛撒。预拌混凝土运输车辆应在规定的场地内冲洗,保证车辆整洁卫生,不得将冲洗的污水直接排入下水管道和城区河道内。

第二十二条 预拌混凝土生产企业必须接受市质量技术监督行政主管部门和建设工程质量监督机构的监督管理,预拌混凝土质量不合格,或未遵守国家有关标准的,由市质量技术监督行政主管部门和工程质量监督机构依法予以处罚。因预拌混凝土质量原因而造成事故的,预拌混凝土生产企业应当承担赔偿责任。

第二十三条 预拌混凝土生产企业运输车辆防渗漏措施不当造成道路污染或不按规定设置运输车辆专用冲洗场地,将污水直接排入下水道和河道的由市城市管理、水利等行政主管部门依法予以处罚。

第二十四条 施工企业向无证或不具备相应资质等级的预拌混凝土生产企业购买预拌混凝土,由有关行政主管部门责令限期整改,并依法予以处罚。

第二十五条 预拌混凝土生产企业实行价格垄断或存在价格欺诈行为的,由市物价行政主管部门依法予以处罚。

第二十六条 对必须使用而没有使用预拌混凝土的建设工程,由建设行政主管部门责令其改正;对擅自在现场搅拌混凝土的施工企业,一年度内发现其有现场搅拌混凝土行为一次的,给予其一次不良行为记录,累计有现场搅拌混凝土行为二次以上(含)的,取消其当年度评先评优资格和一年的投标资格,并分别停止相应项目经理(建造师)一年的执业资格。

第二十七条 监理单位对必须使用预拌混凝土而不使用的行为不予制止也不向主管部门反映的,由建设行政主管部门作其不良行为记录,情节严重,停止该监理单位承接工程监理业务一年,并停止该工程监理工程师(总监)执业资格一年。

第二十八条 工业项目和其它专业工程参照本规定执行,抢险救灾工程不适用本规定。

第二十九条 本规定自2007年7月1日起施行,新余市人民政府2004年3月12日印发的《新余市预拌混凝土管理规定》(余府发〔2004〕12号)同时废止。

最高人民法院关于在专利侵权诉讼中当事人均拥有专利权应如何处理问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于在专利侵权诉讼中当事人均拥有专利权应如何处理问题的批复
1993年8月16日,最高人民法院

载《中华人民共和国最高人民法院公报》1993年第三期

北京市高级人民法院:
你院京高法(1992)143号关于《天津市东郊农牧场诉中国人民解放军3608工厂专利侵权上诉案》有关问题的请示收悉。经研究,答复如下:
在专利侵权诉讼中,人民法院应当依据中国专利局授予的有效专利权作为法律保护的客体,审查其是否受到侵害。至于原告的专利权或者原、被告双方各自拥有的专利权是否真正符合专利性条件,应当由诉讼当事人通过撤销程序或者无效程序解决;诉讼当事人不向专利复审委员会请求撤销或者宣告对方专利权无效的,人民法院应当认定诉讼当事人拥有的专利权有效。
对于相同或者类似产品,不同的人都拥有专利权的有以下三种情形:一是不同的发明人对该产品所作出的发明创造的发明点不同,他们的技术方案之间有本质区别;二是在后的专利技术是对在先的专利技术的改进或者改良,它比在先的专利技术更先进,但实施该技术有赖于实施前一项专利技术,因而它属于从属专利;三是因实用新型专利未经实质审查,前后两项实用新型专利的技术方案相同或者等同,后一项实用新型专利属于重复授权。
人民法院在审理专利侵权纠纷案件时,根据《中华人民共和国专利法》规定的先申请原则,只要原告先于被告提出专利申请,则应当依据原告的专利权保护范围,审查被告制造的产品主要技术特征是否完全覆盖原告的专利保护范围。在一般情况下,前述第一种情形由于被告发明的技术方案同原告发明的技术方案有本质的区别,故被告不构成侵权。后两种情形或者被告为了实施其从属专利而未经在先专利权人的许可,实施了在先的专利技术;或者由于前后两项实用新型专利的技术方案相同或者等同,被告对后一项重复授权专利技术的实施,均构成对原告专利权的侵犯。
因此,人民法院不应当仅以被告拥有专利权为由,不进行是否构成专利侵权的分析判断即驳回原告的诉讼请求,而应当分析被告拥有专利权的具体情况以及与原告专利权的关系,从而判定是否构成侵权。